La Défiscalisation

OPTIMISEZ VOTRE PATRIMOINE EN FONCTION DE VOTRE SITUATION ET DE VOS OBJECTIFS PRINCIPAUX

Le droit fiscal permet de diminuer des revenus globaux, un déficit foncier, résultant de déductions :
d'amortissements (De ROBIEN ou BORLOO), de certains travaux, des frais d'acquisition, de gestion, d'assurances,
de la taxe foncière, d'intérêts d'emprunts. Ces derniers sont généralement plafonnés au montant total des revenus locatifs,
Ils s'imputent donc sur les loyers générés par l'opération, plus ceux d'éventuels autres biens existants.

PLAFONDS

Le régime commun plafonne cette déduction à 10.700 €uros par an.
C'est notamment le plafond retenu pour les dispositifs de ROBIEN ou BORLOO.
Ce plafond est porté à 15.300 €uros si un investissement en PERISSOL a été précédemment réalisé.
Ces opérations concernent les contribuables moyennement imposés.

OPERATIONS EN LOI MALRAUX : SECTEURS SAUVEGARDES ET ZPPAUP.

Les frais d'acquisition (du foncier), d'étude et les travaux, les frais de gestion et la TF sont déductibles sans limite.
Les intérêts d'emprunt sont déductibles dans la limite du montant de l'ensemble des loyers.
Ces opérations concernent en priorité les contribuables bénéficiant déjà de revenus fonciers.

OPERATIONS DEMEURES HISTORIQUES

Les frais d'acquisition (du foncier), d'étude et les travaux, les frais de gestion et la TF sont déductibles sans limite.
Les intérêts d'emprunt sont également déductibles, et, dans ce cas, sans limite.
Ces opérations concernent surtout les gros contribuables.

REGIMES A REDUCTIONS D'IMPOT RESIDENCES DE TOURISME EN ZRR. LOI DEMESSINE (------2010)

L'investissement optimum est de 100.000 €uros (pour un couple - 50.000 pour 1 part)
Gain fiscal maximum : 25% pour le neuf ? 20% pour reconstruction, agrandissement, amélioration, grosses réparations ? soit 4.166 €uros pour un couple par an pendant 6 Ans, quelle que soit la tranche d'imposition, (2.083 ? pour 1 part)
Récupération de la TVA. Après 9 ans : bail foncier --- bail meublé = pas d'impôt / loyers pendant 15 ans.

LOGEMENTS DOM ? TOM. LOI GIRARDIN

Pas de plafond d'investissement, mais coût pris en compte limité à 1.800 Euros/m² et résidence principale de l'occupant.
Si le logement est loué, engagement de 5 ans, non loué : 10 ans.
La réduction d'impôt est : 10 fois 2,5%, soit 25% de l'investissement plafonné si résidence principale de l'investisseur,
5 fois 8%, soit 40% si loyer libre (location 5 ans) et 5 fois 10%, soit 50% en secteur locatif intermédiaire (6 ans).
Ces opérations doivent être optimisées en fonction de l'impôt prévu sur les 5 années à venir,
l'excédent de réduction d'une année n'étant pas récupérable sur les années suivantes.

LOCATIONS EN MEUBLE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL

Pas de gain fiscal, excepté s'il existe déjà des revenus de même catégorie (déficits déductibles)
Sinon des revenus fonciers peu imposés du fait de l'abattement de 72%. (si option pour le forfait µBIC)
Il s'agit d'un complément de retraite faiblement imposé : Revenu locatif x 28% x Taux d'imposition.

LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL

On applique le Régime fiscal des Entreprises :
Les frais de constitution, de montage et de suivi sont déduits dès la première année.
Les frais d'acte, d'étude et d'ingénierie sont déductibles la première année.
Le mobilier et les murs sont amortissables sur 5 et 20 (ou 25) ans. La TVA est remboursée après la livraison.
La dotation aux amortissements est plafonnée au montant des loyers perçus, diminué des autres charges déduites.
L'excédent non déduit est reporté les années suivantes.
L'utilisation des amortissements différés permet d'afficher un résultat fiscal imputable négatif ou nul.
(Mais les loyers sont perçus dès la 1° année - ou la 2° année, dans le cas d'un programme neuf -).
Il s'agit donc d'un produit de retraite, le remboursement du crédit ?en général sur 20 ans -,
pouvant être avantageusement comparé à l'abondement d'un contrat MADELIN pour un TNS,
ou d'une assurance vie pour un salarié.
Mais cet investissement permet (à la différence d'une capitalisation en vue d'une retraite ou d'une transmission) :
- de conserver le capital (le bien immobilier) créé par l'épargne, non soumis à l'ISF !!!
- de bénéficier d'une rente à vie (les loyers), entièrement réversible au conjoint, transmissible de son vivant dans le cadre d'une SARL de Famille, ou en droits différés sur 5 ans et fractionnés pendant 10 ans, en cas de succession.
et qui peut ensuite être soumise à l'Impôt sur les Sociétés et non plus à l'IRPP.
Les héritiers peuvent à leur tour amortir l'immobilier et générer des déficits comptables grâce à l'emprunt.
Ces opérations concernent tous les contribuables.

IMMOBILIER - REAL ESTATE Michel CARMIER Tél. 04.68.53.48.55 P. 06.76.28.11.54 michel.carmier@wanadoo.fr